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Economia / Vale ancora la pena investire in immobili?

“Sai, Marco, a me non interessano i mercati finanziari, io investo solo in immobili perchè è una sicurezza!”

Beh, lascia che te lo confessi, nella mia vita di consulente finanziario questa è una delle affermazioni che ho sentito più di frequente.

E altrettanto onestamente devo dirti che fino ad una decina di anni fa questa frase aveva anche un senso, figlio dei risultati di chi, appunto, investiva in immobili, anche se non esperto del settore.

Perchè quando si è in bolla, come gli immobili fino al 2007, è sufficiente comprare e bene o male una persona a cui venderlo ad un prezzo più alto negli anni successivi la trovavi.

Oggi non è più così e di persone che investono in immobili con profitto non ce ne sono poche.

Attenzione, ci sono ancora, ma con modalità di guadagno diverse perchè è cambiato anche lì il mercato: servono più competenze, più pratica, più furbizia.

E poi è cambiata la demografia: nascono meno bambini, i vecchi muoiono e lasciano in eredità immobili (case, negozi, uffici e capannoni) a figli e nipoti che, solitamente già ne hanno uno o più e quindi poi non sanno che farsene dell’ennesimo mattone in famiglia.

In più le banche faticano a finanziare (giustamente, in alcuni casi) le operazioni perchè gli stipendi sono piantati e discontinui, la gente inizia a lavorare tardi e spesso va a farlo anche all’estero.

Così l’accesso al credito è limitato e le persone che cercano un immobile sono meno rispetto al passato.

Lascia che ti dia qualche dato.

  • UN CALO DI VALORE DA PAURA

Il calo medio dei prezzi dal 2007 ad oggi è infatti di circa il 40% nelle grandi città (fonte analisi: Tecnocasa).

Ci sono anche aree dove i prezzi sono lievitati, ma in linea generale comprare oggi è più conveniente rispetto a 10 anni fa, ma è diventato anche molto più problematico vendere senza svendere.

Tra l’altro le tempistiche di vendita sono ad oggi mediamente di 8 mesi, per cui non è come vendere un BTP o un fondo comune, dove sai per certo che dopo alcuni giorni hai i soldi in conto corrente al prezzo stabilito.

Nel durante ci paghi sopra le imposte, anche se non ti genera reddito.

In più in questi ultimi anni le tasse sulla proprietà hanno subito un forte rincaro e, se ormai l’immobile lo necessita, devi provvedere anche alla manutenzione straordinaria per renderlo aggiornato alle nuove normative ed ai nuovi standard.

  • UN INCUBO CHIAMATO INQUILINO

Se invece lo hai dato in affitto, PREGA.

Anche se non sei credente, incrocia le mani e spera che il tuo inquilino sia puntuale con gli affitti e le spese condominiali di sua spettanza, nella migliore delle ipotesi.

Nella peggiore, potrebbe smettere di pagare e lasciare anche danni.

Per cui dovresti far fronte a nuove spese per ripristinare l’immobile e pagare quanto da lui non corrisposto, sperando di scongiurare le vie legali, un vero salasso economico e di pazienza per via dei tempi assolutamente incerti della giustizia italiana.

Nel frattempo il tuo immobile potrebbe essersi di nuovo deprezzato.

Perchè un altro limite dell’immobile è quello di essere… “immobile”.

Se ne compri uno, rimarrà sempre in quella città, in quel quartiere, in quello stabile. È unico, insomma.

  • L’ESATTO CONTRARIO DELLA DIVERSIFICAZIONE

È come andare al casino e puntare tutto su di un numero a caso.

Se esce, sei il migliore, hai vinto tutto.

Se non esce, sono guai.

Un immobile è l’opposto della diversificazione, perchè significa che ti compri il rischio di quello Stato, quella città, quel quartiere, quel condominio.

È evidente che l’unico modo per evitare questo limite è comprare tanti immobili, ma tanti tanti, in città diverse, con diversa finalità magari (residenziale, turistica, commerciale, etc.) oppure sarai sempre legato alla specificità della zona.

In ogni caso, è facile comprendere che se qualcosa non va per il verso giusto, sei immobilizzato dentro un sistema chiuso che ti succhia risparmi e non te li genera.

  • IL PREZZO DI MERCATO DEL TUO IMMOBILE, QUESTO SCONOSCIUTO

E hai mai sentito al tg di BRUCIATI MILIARDI in relazione alla crisi del mercato del mattone?

E hai mai visto gente in piazza con cartelli e megafoni a reclamare il loro “risparmio tradito” per via del calo del prezzo degli immobili?

In entrambi i casi NO.

Ma gli investitori immobiliari non strillano: sono calmi, mansueti, quasi anestetizzati dalla situazione.

Il motivo?

È semplice, realmente non conoscono il prezzo del loro immobile.

Ma se al posto del numero civico ci fosse il prezzo della loro casa (o del capannone) aggiornato ogni giorno, sarebbe ben diverso.

Un esempio?

Il governo non trova l’accordo per la Finanziaria: il prezzo cala del 5%!
Trovato l’accordo, +2%!
Fallisce una banca, -3%!
Salvano la banca, +4%!

E così via, giorno dopo giorno.

Purtroppo non avviene così per il mattone e le persone che hanno investito nell’immobile non si preoccupano, hanno nelle loro mente un prezzo dell’immobile che nella maggior parte dei casi NON combacia con quello di mercato.

Le persone pensano al prezzo a cui hanno pagato l’immobile (oppure a quello a cui ha venduto il vicino 10 anni prima) o a quello che hanno detto loro sarà ipoteticamente il prezzo di vendita, che quasi mai è reale.

In poche parole l’immobiliare è considerato “sicuro” perchè (finchè non hai venduto) non sai qual è il prezzo del tuo bene.

Quindi sei sicuro perchè non lo sai.

A casa mia questa non è esattamente sicurezza, anzi è il massimo della insicurezza.

È assenza di trasparenza, è mancanza di quella caratteristica che hanno i mercati finanziari quotati, cioè un prezzo, un valore incontro di domanda e offerta.

Avviene lo stesso per le obbligazioni non quotate, che come gli immobili non si sa bene quando e se potrai vendere.

  • IL MATTONE VALE ANCORA, MA SOLO A PRECISE CONDIZIONI

Per questo motivo è fondamentale evitare che l’investitore immobiliare vecchio stampo di cui parlavo all’inizio, quello che non si è evoluto con le nuove condizioni del mercato, investa oggi la maggior parte dei suoi soldi in strumenti di questo tipo.

Infatti nel caso avesse poi bisogno di soldi, non si sa quanto può averne indietro e in quale tempo.

Questo non significa che non si facciano più soldi con il mattone, ma che per farli servono competenze diverse e professionali, tanto che se vuoi farlo, NON PUOI IMPROVVISARE.

Devi, come per altri lavori, essere un professionista.

“Giusto Marco, ma io ho qualche appartamento qua e là, non corro rischi…”

Comprare e possedere uno o due appartamenti (oltre alla tua prima e/o seconda casa), d’altra parte non fa di te un investitore immobiliare, fa di te semplicemente un investitore con uno o due appartamenti che ha acquistato.

E mi auguro che non siano la maggior parte (o la totalità) dei tuoi soldi, perchè a quel punto saresti un investitore con uno o due grossi problemi.

  • E SOLO ALL’INTERNO DI UNA PIANIFICAZIONE COMPLESSIVA. VUOI CAPIRE QUALE? CONTATTAMI!

I criteri per investire bene i tuoi soldi sono diversi: non passano dalla concentrazione dei soldi in una o pochissime attività, ma prima di tutto dall’individuazione dei tuoi obiettivi di vita a cui vanno associati gli strumenti giusti per raggiungerli, questo significa che per ogni obiettivo va abbinata una durata specifica.

Ma di questo ti ho già ampiamento parlato nei post precedenti: ad esempio in questo articolo o questo.

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